酒店资产交易升温，多元资本逐鹿上海滩

近日，上海酒店投资市场再度完成一单大宗交易——一名本地个人投资者，成功购入位于上海中兴路板块的秋果酒店。

资料显示，该秋果酒店项目实为秋果酒店上海火车站店，坐落于共和新路中兴路口，总面积5417平方米，包含底商及三层酒店空间，由秋果品牌运营，于2021年初开业。

值得一提的是，该门店也是秋果酒店全国百店布局下，在上海的首个落子项目。该门店的开业，不仅意味着秋果酒店基本完成了全国核心商业城市的覆盖，也推动了秋果品牌在长三角地区的开拓进程。

只不过，如此极具里程碑意义的项目，依然在运营了三年后选择易主。本次交易价暂未公开披露。

秋果酒店的成交背后，是上海酒店投资市场的持续升温。

据戴德梁行统计数据，2023年上海大宗交易市场中酒店成交金额占比达11%，而在2022年这一数字仅为1%；另据仲量联行数据显示，2023年全年上海录得93.2亿元的酒店总交易额，占中国内地酒店投资交易额的39%。

进入2024年，投资者对上海酒店资产的热情依旧不减。1月，德祥地产出售上海漕河泾万丽酒店予现有股东。3月，瑞安1.05亿元出售上海蟠龙酒店予青浦徐泾。

据仲量联行统计，2024年一季度全国酒店交易总额约为31.4亿元人民币，较去年同期增长41%。当中，一线城市酒店交易额占总比66%，其中上海市场成绩亮眼，其酒店交易总额超过全国五成。

可以预见的是，上海酒店的大宗交易事件，还会在未来一定时间内不断发生。

近期在社交媒体上，就流传着一份上海最新待售酒店清单，当中仅“比较方便操作的酒店资产”就包括31家，不乏过去几年一直“叫卖”的老面孔，也有上海新天地安达仕酒店等新成员，资产价值从1亿元到22亿元不等，其中低价资产占比过半。

而从去年以来的数宗成交来看，相关资产交易呈现买家多元化、投资规模小额化等特征。

从2023年以来的酒店投资交易来看，当中有2单交易的买家就来自海外。此外，实业资本、个人投资者也开始闯入该市场。

不得不说，此时正值本次周期中抄底一线市场资产的好机会，以前市场上很难买到的顶级豪华酒店，现在能以相对较低的难度拿下再通过重新规划运营，可从中获取不错的投资收益。

仲量联行早前亦在研究报告中指出，随着国际交流日益活跃、国际航班的增加，中国和世界各国的免签范围不断扩大，国际商旅客源的陆续回归，也为酒店市场带来入住率和日均房价的正向增长。

旅游业的复苏，让酒店物业价值重新受到重视。加上酒店行业的持续修复，也令国际买家开始选择进入该市场。

仲量联行判断，2024年海内外高净值人群及家族办公室、综合型实业企业或将更积极入市。预计从2024年二季度开始，一个由内资主导、外资回流、聚焦多元化资产类别的投资格局，将推动市场迈向新的发展阶段。

此外，就资产交易额而言，仲量联行认为，一季度因缺少机构投资者引领的大型标志性项目，致使总体交易量对比去年同期出现回调；同时，平均单体物业的交易额较小，市场焦点转向小规模的投资项目。秋果酒店的成交就是一个很好的案例。

仲量联行亦由此判断，今年可能出现更多低价资产投资机会。市场分析指出，酒店资产交易完成后，“新主人”必然需要对相关资产进行重新改造，再推向市场，体量小的项目，能让其快速完成改造，尽快重新入市创造收益。

戴德梁行亦表示，于机构投资者而言，“收购-升级改造-提升估值”为其常见策略，体量小、品质佳的精品酒店升级改造成本，以及变换定位、更换品牌和管理公司的难度都相对较低；于个人投资者而言，精品酒店自身具有稳定收益，升值空间可观，是进行资产配置的优质选择。