仓储物流行业深度调整，华夏深国际REIT黯淡上市

仓储物流REITs 跌跌不休声中，7月9日，2024年首单仓储物流REITs——华夏深国际REIT正式登陆深交所，发行规模14.94亿元。这也是继中金普洛斯、嘉实京东仓储和红土创新盐田港后，第四只上市交易的仓储物流REITs。

上市首日，华夏深国际REIT基本收平，全天成交8287手，总额2445.99万元，换手率8.33%。与上周二（7月2日）上市的华夏特变电工新能源REIT 22.30%的首日涨幅相比，华夏深国际REIT表现略显黯然。

上市第二天，华夏深国际REIT还是没能止住颓势，盘中跌幅一度超过4%，最终以下跌1%收盘，收报2.465元，全天成交21128手，成交额511.24万元。

华夏深国际REIT的底层资产为深圳国际控股有限公司位于杭州和贵州的两个高标仓项目。抛开了大本营所在的大湾区，深国际将底层资产选在了位于西南和长三角的项目，公司方面称，“由于大湾区的物流资产多处于在建阶段等因素，因此选择了长三角、西南地区的成熟资产。”

其中，杭州市钱塘新区的深国际华东智慧城一期项目，建筑面积21.3万平方米，2017-2021年开始运营；另一个位于贵州省龙里县的深国际贵州综合物流港项目，建筑面积14.2万平方米，2018-2019年开始运营，两个项目总估值14.88亿元。

招募说明书显示，2020-2022年末及2023年9月末，华夏深国际REIT基础设施项目营业收入分别为9039.59万元、11044.54万元、11277.54万元和8535.47万元，运营净收益分别为7019.74万元、8300.18万元、8723.31万元和6339.51万元。

在6月的发行阶段，华夏深国际REIT的公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限。最终，基金网下投资者有效认购比例为60.68%，公众投资者有效认购比例为41.45%。

深国际主营产业包括收费公路、物流、港口、大环保等。截至2023年12月31日，深国际在全国近40个物流节点城市实现布局，管理及经营37个物流港项目，总运营面积逾476万平方米。

不过，受市场需求持续低迷及行业竞争激烈等因素影响，2023年，深国际的物流业务实现收入约港币18.38亿元，较上年同期下跌6%，股东应占盈利较去年同期下跌63%至约港币5.32亿元。为此，公司也在极力推进投建融管模式。

尽管今年以来，公募REITs的申报仍在加速，二级市场业绩也较2023年的剧烈波动有所修复。但总体来看，各类REITs表现存在分化。

据Wind 统计，截至目前，REITs 市场产品数量为40只，整体规模为1139.52亿元。其中，仓储物流REITs表现相对较弱。

具体而言，今年以来，4只仓储物流REITs的整体规模为116.50亿元，整体收益率-0.11%，是所有REITs种类中唯一收益率为负的。其中，嘉实京东仓储REIT年内收益率为-14.62%，在所有REITs产品中录得最差收益率。

事实上，近两年随着跨境电商发展，物流行业迎来大量供应。

今年初，仲量联行发布的《中国物流地产市场近期趋势及展望》（以下简称“白皮书”）显示，2023年，全国24个主要城市物流地产市场全年新增供应共计1179万平方米，同比上升22%。供给高峰而需求转弱下，出租率及租金均面临挑战，24城中仅8城物流地产租金实现同比增长，24城整体空置率同比增长3.85%。

6月28日，中金普洛斯REIT就发布公告称，江苏京迅递供应链管理有限公司因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积。据悉，中金普洛斯仓储物流REIT持有并运营管理10个仓储物流园区，截至今年一季度末，江苏京迅递租赁的面积占该基金旗下可租赁面积的13.68%，是重要现金流提供方。

在此背景下，仓储物流REITs也将面临更多挑战。目前，还有华泰紫金宝湾物流仓储REIT、南山控股宝湾物流公募REITs、中航易商仓储物流REIT、华夏万纬REIT等多只产品在等待入场。