深圳安居REIT扩募方案“复活”

紧随华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT后，红土深圳安居REIT的扩募计划也重新回归，成为近半个月以来第三单申请扩募的公募REITs。

5月31日，红土深圳安居REIT正式披露，拟新注入位于深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。

据了解，上述三项分别位于深圳市福田区、南山区和宝安区。项目建筑面积合计17.83万平方米，共3210套保障性租赁住房及配套停车位。

早在3月29日，同样的一份扩募方案曾经公诸于众。不过很快，该份扩募就离奇“消失”，原因无从得悉。

如今，方案再度归来，即便市场行情有所回暖，但市场的顾虑也依旧没有消失。

在红土深圳安居REIT的新扩募计划中，三个扩募项目落成不久，其中空港花园项目更是于今年3月方正式入市，鉴于此前不少公募REITs扩募资产在上市后均出现不同幅度的折价，红土深圳安居REIT此次扩募能否为投资者带来更丰厚的回报，还有待观察。

业绩垫底 扩募很必要

具体来看，红土深圳安居REIT本次拟扩募的三个项目——承福苑项目、南馨苑项目、空港花园项目，分别拥有保障性租赁住房382套、490套及2,338套，建面分别为1.46万平、1.89万平及14.48万平，但暂未披露具体的出租率情况。

据睿思网查阅，承福苑项目于2023年9月正式交付，当天382套房源悉数完成入住；安居南馨苑项目于2023年中交付，490套房源于2023年10月进入配租，但未披露相关出租数据；至于空港花园项目，于今年3月方正式推向市场，入伙当天完成签约交付248套。

由于以上项目均入市不久，并非进入成熟期的项目，亦令市场对其运营稳定性存在一定的顾虑。

从红土深圳安居REIT目前的四个底层资产来看，相关项目的运营较为稳定。

截至目前，红土深圳安居REIT持有的基础设施资产共四个，均位于深圳，分别为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，建筑面积合计为13.47万平方米，共持有1,830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位物业产权。

截至今年一季度末，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目的出租率分别为98.28%、97.75%、98.63%及98.91%。较2023年末有小幅波动，但仍属稳定的高位水平。租金收缴率分别为99.89%、98.03%、98.53%及99.96%。

但从整体收入来看，红土深圳安居REIT在已上市的五单保租房REITS项目中，明显“失色”不少。

2024年一季度，华夏华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、城投宽庭保租房REIT分别实现收入1961.75万元、1820.78万元、1362.74万元、1954.04万元、4574.33万元，可见，红土深圳安居REIT的收入始终处于“垫底”水平。

保租房项目的收入与可供出租面积以及租金水平相关。从房源数来说，红土深圳安居REIT在众多保租房REITs项目中亦是最少的。

而红土深圳安居REIT的租金单价水平也是各保租房REITs最低的，尽管其资产位于一线城市深圳。

公开数据显示，今年一季度，华夏华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT的基础设施项目租金分别为56.3元/月/平方米、58.5元/月/平方米、32.2元/月/平方米、33.2元/月/平方米，相对应的是，一季度普通公寓租金水平为：上海104元/月/平方米、北京109元/月/平方米、深圳106元/月/平方米、厦门56元/月/平方米。

在4月9日举行的业绩说明会上，深圳市房屋租赁运营管理有限公司副总经理庄立川表示，目前基金所持的四个基础设施项目住宅部分属于政府分配的保障性租赁住房，租金定价由市住建局委托专业机构评估测算确定。

根据2023年8月实施的《深圳市保障性租赁住房管理办法》规定，政府组织配租的保障性租赁住房租金，按照同期、同区域、同品质租赁住房市场参考租金的60%确定。

“为了最大化维护投资者权益，运营机构长期致力于推动保障性租赁住房租金实施动态调整机制的落地工作。”庄立川称。其亦透露，当前深圳市住房主管部门正在研究制定住房保障的新旧政策衔接实施细则，其中就包括租金实施动态调整的机制。

但这始终不是一蹴而就的事。在出租率处于天花板，且租金单价水平难以实现大幅提升的前提下，红土深圳安居REIT要创造更高的收益，唯有通过扩大可租赁面积展开。

因此，尽管如空港花园项目等并非运营成熟项目，但其的注入，将极大扩充红土深圳安居REIT基础设施项目的房源数，可有效扩大整体收入水平。

定向扩募曾取消 原因成谜

红土深圳安居REIT此举是否能让市场买账，则是另一回事了。

在原扩募公告中，红土深圳安居REIT曾提及，基础设施基金向符合基金份额持有人大会决议规定条件的特定对象扩募发售，且每次发售对象不超过35名。这也是扩募资金的来源。但在新扩募公告中，则变更为”本基金本次新购入基础设施项目的资金来源为扩募资金“。

新公告中指出，本基金可选择的扩募发售方式，包括向不特定对象发售、向特定对象发售。本次扩募的具体发售方式、发行时间、发售对象及认购方式、基金定价基准日、发行价格及定价方式等以基金管理人后续发布的招募说明书及基金份额持有人大会决议等相关公告为准。

虽未知红土深圳安居REIT取消定向发售的真正原因，此前，红土深圳安居REIT曾明确表示，“导致扩募失败的可能性亦较低”。

原因为：“考虑到本次扩募为针对特定对象发售的“定向扩募”流程，发售对象不超过35人，基金管理人将在发行前根据基金份额持有大会确定的具体发售对象或发售对象标准确定发售对象，并与有认购意愿的投资者进行充分前期沟通”。

分析指出，定向扩募的取消，或许是本身特定对象的资金链出现紧张，无法提供足够的资金，又或者特定对象对本次扩募并不看好，缩减了投资量，故此，红土深圳安居REIT只能通过拓展资金来源的方式来筹募更多的资金。当然，也有可能存在其它政策性指导因素或市场因素等等。

不管怎样，如今，红土深圳安居REIT的扩募资金更广了，但市场是否会给予其足够的信任和期待，一切仍要看后续的募资表现。